德甲投注_龙湖智慧服务:疗愈“中年危机”社区的软硬之道

时间:2020-01-11 12:44:52
[摘要] “中年危机”下的国内小区,长期陷入业主和物业双方拉锯战式的博弈中。在龙湖智慧服务总经理曾益明看来,针对小区衰败也并非无计可施。自2016年底,龙湖智慧服务也开启了市场化征程,当年即向非龙湖自有项目输出高品质物业服务。对于外拓项目的准入,龙湖智慧服务有一套完整内部评估机制,即在接管项目之前,龙湖已对项目未来将要呈现出的运营效果有前置预控。

德甲投注_龙湖智慧服务:疗愈“中年危机”社区的软硬之道

德甲投注,不久前,一篇详细描述社区痛苦的文章"当社区无可挽回地衰落时",引发了围绕家庭生活和物业服务的舆论场。

文章作者赛东讲述了抵抗失败后不得不换房的痛苦过程,因为他无法忍受住宅物业服务的滞后。文章对当前相关的进化政策体系也有自己安静而深思熟虑的观点,也弥漫着一种意在“诗意地生活”于家园,最终无法企及的失落。

由于社区环境恶化,赛东的第一家婚房已有17年历史,而以“高质量物业管理”闻名的第二家婚房在10年周期中出现了“负周期”。与大多数外国相比,中国房屋确实显示出过早衰落的迹象。十年周期是指房屋进入全盛时期,配套设施逐渐成熟,生活氛围浓厚,房价上涨最快。如果学区或工作机会方便,这几乎是完美的投资目标。

在“不可逆转的衰退”引发的集体共鸣背后,是中国“住宅步入中年危机”的虚假命题,因为国内高层住宅的设计使用寿命为-50年。

“中年”社区的财产困境

“旧破小”是二手房市场的神,但更不可忽视的是一种类型的住房“旧破大”。

在搜索网站上,上海长宁区一栋70年的产权房,面积超过200平方米,内环50米。这座高层建筑有两个停车位。一栋面积大、位置好的“准豪宅”和带停车位的电梯理论上应该卖多少钱?

15万?12万?十万?事实上,答案是34,000/m2!为什么到目前为止?

作为一个曾在20世纪90年代享受无限风光的社区,由于财产损失而离开后很长一段时间处于空中交通管制时期。甚至两台电梯都出了故障,被关闭了。大楼里的所有居民都爬了42天的楼梯。一系列社区管理问题导致房价暴跌。

这不是一个孤立的案例。据统计,上海三分之一以上的住宅区面临服务危机。一些居住了8-10年的住宅区已经是“烫手山芋”,北京也是如此。

在“中年危机”下,国内社区长期陷入业主和业主之间的拉锯战。但是,一旦矛盾由量变到质变,社会就会陷入恶性循环:物业服务质量下降会导致业主拖欠物业费,从而导致物业进一步恶化,甚至最终导致社会运作暂停。

一些专家认为,这背后的混乱与国内物业费多年无法在市场上定价这一事实直接相关。国内物业费的定价几乎总是“一次性交易”,一旦敲定,它将持续终生。无论是搬迁房屋、普通商品住宅区还是豪华住宅区,都几乎不可能让房地产成本跟上通货膨胀的步伐。

例如,在北上官g等一线城市的中心城区,同期社会平均价格上涨了数倍,住宅区的物业管理费保持在十年前的23元单价。随着时间的推移,结果必然是物业管理费所能购买的优质服务逐年下降。

由于资金不足,物业公司不得不每月开始“多元化经营”,利用业主的公共资源,如停车、广告和对外开放住宅空间等来赚钱和补贴,这已成为双方矛盾的又一导火索。

在这个行业里,坏硬币会淘汰好硬币,没有质量和价格相匹配的双向选择机制。然而,要通过动用公共维修资金来进行住宅翻新就更加困难了。赛东的故事是,即使是最基本的电梯更换也很困难,“只是默默地存钱,为下一次更换房间做准备”。

我们的社区肯定会随着时间而衰落吗?不一定。

在网民对赛东故事的评论中,我们看到全国各地的业主都表示乐观。

一位名叫"小青"的网友直言不讳地说:"我的住宅物业很好,而且价格多年来一直在上涨,但住宅绿色安全不断升级,没有小广告牛皮癣,也没有入室盗窃。"虽然这栋房子已经有15年历史了,但整个社区都焕然一新,业主的素质也很好。”

“越来越多的业主意识到良好的房地产对生活质量甚至资产价值的积极影响。在实践中,一旦社区环境、产品质量和服务标准得到改善,业主愿意支付物业管理费。”龙湖智能服务总经理曾益铭表示,对于社区的衰落,我们无能为力。“物业公司应该是业主美好生活的助推器。他们应该不断创新社区服务的方法和内容。同时,社会应该为企业创造一个更具市场针对性的发展环境,以避免住宅区的衰落。"

曾益铭指出,当前行业迫切需要关注两个方向:第一,物业公司应该有责任,投资必须到位。与此同时,更高效、更有价值地使用大修基金迫在眉睫。其次,房地产公司应该得到一个质量和价格一致的市场环境。同时,物业公司应规范服务细节。

房地产市场化的“微光”

在日本,当一所房子或公寓在25-30年后,房子本身的价值将被判断为零,只剩下土地的价值。只有一些运行良好的属性才能具有强大的价值。在国内,据钱江晚报报道,一个住宅区在业主自治管理六年后被宣布失败,由于2018年物业的归还,一些业主直接将物业价格提高了50万英镑,这向我们展示了专业服务的力量。

作为大量的房地产,房屋需要投入大量的能源和财政资源,才能在多年后保持明亮和美丽,就像女人需要永远保持年轻一样。然而,目前中国的物业管理水平参差不齐,很难让大多数人满意。

近年来,许多房地产公司在物业管理行业中竞争激烈,相互竞争。大型物业管理企业通过技术手段不断提升基础设施和服务水平。采用快速技术的“缆车”正在实现物资管理水平的快速“武装到牙齿”。然而,伴随着巨大的成本投入,行业支撑机制和企业精细化管理面临诸多挑战。

自2016年底以来,龙湖智能服务也已踏上了市场化之旅,当年向非龙湖自有项目出口高质量的物业服务。对于外部扩张项目的准入,龙湖智能服务拥有完整的内部评估机制,即在接管项目之前,龙湖已经预先控制了项目未来将呈现的运营效果。通过独立制定《对外连接住宅项目接管操作指南》,规范了对外连接项目接管的操作流程和工作标准,实现了业务快速重复和高质量标准化落地。

以龙湖智慧服务下的北京仪陇山庄对外工程为例。1998年交付,物业管理费5.5元/平方米,属于别墅物业的中层。2018年,龙湖智能服务(Longhu Smart Services)在11个类别投入了大量的改造费用,如汽车门、人行翼门、监控系统、更换高杆灯和草坪灯、清洗雨水和污水管道、修复1800平方米的绿地、安装rba远程监控设备、公园井盖喷漆等。